本文摘要：（原標題：李宇嘉：多地自學北京調控經驗 目的秉持冒頭即打思路）截至3月31日，本月實施樓市調控政策的城市近40個，覆蓋面積一二三四線城市，不管從調控力度、頻率上看，還是從工具用于、發文和落地效率上看，此輪調控早已打破了半年前的上一輪調控，堪稱確實地超過了史上最嚴。那么，這一輪調控為何如此密集、嚴苛，對未來樓市影響有多大呢？

（原標題：李宇嘉：多地自學北京調控經驗 目的秉持冒頭即打思路）截至3月31日，本月實施樓市調控政策的城市近40個，覆蓋面積一二三四線城市，不管從調控力度、頻率上看，還是從工具用于、發文和落地效率上看，此輪調控早已打破了半年前的上一輪調控，堪稱確實地超過了史上最嚴。那么，這一輪調控為何如此密集、嚴苛，對未來樓市影響有多大呢？2016年10月以后，通過預售管制、高價盤網簽容許等措施，新房市場獲得有效地掌控，16個熱點城市新房成交價下降40%左右，70城房價數據表明，熱點城市新房價格非跌到即停漲，但量價齊跌并不意味著樓市降溫了。

因為樓市市場需求開始改向不不受價格和預售管控的二手房市場，甚至是不出租汽車的商住房市場。近日，住建部特別強調，各地調控的當務之急，就是強化二手房市場管理。

類住宅是市場需求的另一個出口。2016年，北京類住宅銷售面積快速增長196%，銷售套數首次多達住宅，占到商品房總成交的60.1%；上海類住宅成交價面積快速增長145%，銷售均價同比快速增長23%，在售類住宅樓盤消化周期僅有5.3個月。在大位快速增長和前進城鎮化的背景下，合理住房市場需求必須反對。

但是，本輪樓市逆勢回落，還包括春節前后三四線樓市瘋狂，投資市場需求占到了相當大份額。去年10月，盡管熱點城市皆提升了二套房首付比例，但再婚并過戶之后可只能取得首套房資格，近期北京和深圳再婚購房再度上升。同時，為突破單身無法購房的容許，上海竟然經常出現了與買房客戶逼婚的荒謬現象。

同時，利用企業名義購房，可只能地回避出租汽車。據筆者調研，近期深圳和北京不存在兩類以企業名義回避出租汽車的炒房，一是國企或機構手上有很多房屋，投資機構以股權并購方式盤下來，紙盒后在二手房市場銷售；二是投資機構在二手住房市場上網羅楊家斬小低價住房，紙盒后再出售。此外，歪曲培育出租市場的商改租政策，中介也大肆宣揚不出租汽車的類住宅的投資價值。

學位房上漲是北京近期樓市抹黑的典型代表。筆者調研也找到，盡管學位房購買中有提高型市場需求，但2016年下半年以來，在出租汽車和資金高門檻的情況下，北京西城區學位房價格刷了近一倍，換手率高達3%~5%，投資市場需求波濤洶涌是罪魁禍首。當前經濟金融形勢下，預期已淪為樓市最重要影響因素，自寄居、提高與投資市場需求很難區分，甚至經常出現了投資市場需求驅趕業主和提高型市場需求的現象。

三四線樓市超強預期轉好。大城市有剛須要阻塞和回鄉置業受到影響，同時大城市啟動出租汽車，房價也已高處不勝寒，投資市場需求涌進三四線城市，尤其是三大都市圈內的三四線城市。

而且，近年來高鐵和軌道交通規劃爭相揭曉，投資市場需求有了更好性刺激。但據筆者調研，軌交規劃、都市圈規劃多數還并未落地，自寄居市場需求很難構建，能有多少現實市場需求呢？因此，此輪樓市調控，盡管各地有差異，但皆指向愈演愈烈的投資市場需求、投機抹黑。

首先，一個月內密集地、高效率地揭曉政策，表明地方主體責任幾乎落地。自學北京調控經驗，也就是要秉持冒頭即打的調控思路。其次，認房又認貸時隔兩年再度大范圍啟動，意味著要全面太低購房杠桿，以防治未來預期轉變后，高杠桿洪水泛濫造成大面積拋盤，從而將風險扯給銀行。

再度，三四線城市啟動出租汽車，這在歷史上是第一次。防止三四線樓市被投機主導，為的是不想早已去化的庫存再度重歸，讓未來去庫存積重難返。此外，掌控三四線樓市，也是為了給都市圈建設、大小城市之間基礎設施互聯互通和公共服務均等化騰出充足時間。

近期，都市圈內跨?。ㄊ校┙y一規劃、生態維護、軌道交通等基礎設施建設在公里/小時，這也將有助夯實市場需求基礎。此輪調控過后，預計熱點一二線城市樓市量價將在高位回升，新房市場預售管制會轉變，量價沿襲去年10月份以來的回升態勢。二手房市場將在高位企穩，并在下半年控頂后較慢回升。

對于三四線城市來說，在去庫存政策前進、與大城市高鐵等基礎設施互聯互通將公里/小時的情況下，未來樓市將整體沿襲快速增長態勢，但增幅不會顯著回升?？偟膩砜?，全國樓市或將在二季度末超過本輪景氣高位，由于去庫存政策扶植與友好關系金融環境的反對，四季度末將開始較慢上行。

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