本文摘要：全球經濟局勢簡單。次貸以來美國經濟快速增長有所起色，歐盟卻陷于債務泥潭，就越濕越大。 經濟學家們預測國內2013年GDP為8%，略好于2012。但通脹壓力不利，可能會超過全年平均值3.5%。 而這些，是此次新國五條實施的宏觀大背景。從房地產行業來看，自２００９年１２月份以來，政策先后四次升級，分別是２０１０年１月的國十一條、４月的國十條、９月的９.２９新政、２０１１年１月的新國八條。市場內向生長和政策抨擊，有如拉鋸戰，此消彼長。

全球經濟局勢簡單。次貸以來美國經濟快速增長有所起色，歐盟卻陷于債務泥潭，就越濕越大。

經濟學家們預測國內2013年GDP為8%，略好于2012。但通脹壓力不利，可能會超過全年平均值3.5%。

而這些，是此次新國五條實施的宏觀大背景。從房地產行業來看，自２００９年１２月份以來，政策先后四次升級，分別是２０１０年１月的國十一條、４月的國十條、９月的９.２９新政、２０１１年１月的新國八條。市場內向生長和政策抨擊，有如拉鋸戰，此消彼長。

總體造成住宅市場黃金十年落得，商業地產卻在政府引領和資本逐利抗拒下順利逆襲。正逢政府重選，2013年1月份，標桿城市，脆弱的房價下跌比例顯著下降，若無新政策彈壓，住宅市場量價齊升幾成定局。2013年1月，全國70個大中城市中，與上月比起，價格下降城市有10個，持平的城市有7個，下跌的城市有53個。

而對于新的實施的新國五條，筆者指出第1，第2，第5這三條最不具殺傷力。第一條目標問責，根據2011年的經驗，不足以使地方政府如履薄冰，此條是其他所有政策需要落地的確保措施。第二條，關鍵是差異信貸，作為頗受此禍的同行應當還忘記2010年，銀行還參加售樓部，展開按揭專場，但到了2011年就開始閉門不出，去找各種理由和借口審查按揭資格，推遲程序。

以至于一般的辦事人員都要被塞紅包，請客吃飯，甚至個別銀行拒絕股東以私人名義存款幾千萬，然后才有信貸額度。之前傳言的二套房首付，有可能提高至7成，甚至停貸空穴來風。即便現有信貸政策，嚴格執行，某種程度不會導致樓市又一次寒冬。第五條，強化市場監管，從現有態勢看，很有可能局部區域構建客戶信息聯網，這不足以使得限外、限貸、出租汽車的為事例提高。

為何？因為，目前妨礙聯網區域和速度的僅次于阻力，是人為因素，原因嗎，都不懂的?？傮w來看，住宅市場總體調控基調已以定，2013年樓市調控堪稱料敵于先，新國五條落地后，由于翹尾因素，一線及重點城市量價漲勢一時間無以馭，但將來來看預見又是一個漫長的寒冬。

商業地產在這幾年間，逆勢生長，且可逃出三限的必要束縛，但新國五條將通過壓制住宅銷售，間接壓制商業地產，對商業地產領域弊大于利。為何？因為，目前的絕大多數開發商所使用的以住養商模式，本就背后風險。這里所說住養商有三層含義：第一是住宅領域賺的資金，淪為商業地產的敲門磚；第二，利用現有項目里的住宅銷售，研發后期商業；第三，原先住宅研發團隊居多，選育到商業地產研發，特別強調團隊的在自學能力。

詳細分析就是：第一，以住養商模式生不逢時，企業轉型淺灘沉沒。一般研發企業轉型思路，是利用住宅銷售的現金流，來構建商業滑動研發的方式，而這合適在房地產行業的下降時期。從09年12月這輪調控以來，房地產大周期仍然正處于上行、筑底、并剛有下行跡象。更何況，如今，凡開發商必言商業，凡企業戰略必言轉型，此時轉型面對的將是未來出現異常白熱化的競爭。

特別是在是遭遇新國五條，從住宅轉型商業的研發企業，很有可能熬不過這個冬天，就殺在轉型期。第二，政策抵擋能力過于，但時逢調控，雪上加霜。首先，商業物業選址犯規，比如選址新城項目，或者區域新的商圈項目，目前大多估算悲觀，忽視了基本的商業培育周期、對大體量同質化競爭視而不見、多以拆分產權銷售先天性發育不全；其次，運管缺失，先天不足再加后天經營管理缺乏經驗，對于那些沒商業地產研發經驗，沒低成本融資渠道，沒現代商業地產經營理念的開發商，最關鍵的是在沒國家涉及政策，切斷資本市場和商業市場之前，用住宅開發商的現金流反哺商業，只不過是把商業和住宅風險綁在了一起，一旦市場遭遇調控，整個項目無以不受影響。

第三，無商家資源，招商能力不強勁，商務談判正處于劣勢。調控時期，大多數企業在招商談判中的劣勢地位更為顯著?？偟膩碇v，住宅市場在未來細化后的新國五條圍殲下，必定是弱不禁風，住宅銷售尚且阻力重重，反問住宅反哺商業之美事？投資渠道狹小，不動產淪為投資吸金池固然是真為，但利空消息變換下的住宅市場，和間接受害者的商業地產領域，如何能在新一輪調控下逆襲，忘是非常簡單的住宅有限，必定商業地產瘋狂來推理小說的？商業地產，雖然再行商業，后地產，但依然是以地產為載體！電商沖擊下，以餐館百貨為代表的傳統四面楚歌，泥菩薩過河自身難保，何以再行用主力店的身份為商業地產項目造勢？。

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